Che cosa è il coworking?

Tema di centrale attualità è certo l’analisi giuridica del "co-working" e della possibile modalità contrattuale con cui esso si possa normativamente regolare.

Il termine co-working definisce una nuova forma di condivisione dello spazio lavorativo e dei servizi con una possibile collaborazione tra i co-workers che utilizzano tale spazio. Infatti, sono stati individuati due modelli di co-working: la prima forma riguarda la mera condivisione dello spazio, dei servizi e delle spese, mentre una seconda forma di co-working si focalizza, oltre che sulla condivisione, anche sulla cooperazione e la partecipazione diretta dei co-workers per la realizzazione di un obiettivo.

Il contratto di co-working viene stipulato tra il concedente dello spazio e il professionista che lo utilizzerà. L’oggetto dello stesso è individuabile nella messa a disposizione e il conseguente godimento di una postazione di lavoro, durante un arco temporale prestabilito,  solitamente frammentario, previo pagamento di un canone.

Il concedente si obbliga a prestare lo spazio lavorativo e i servizi necessari alla prestazione lavorativa del professionista in cambio di un compenso basato su delle tariffe d’uso predeterminate.

I rapporti che intercorrono tra il concedente e il professionista riguardano solamente l’affitto dello spazio con l’inclusione dei servizi quali luce, internet, riscaldamento, acqua e pulizie e non vi è alcun rapporto per quanto concerne l’attività lavorativa del professionista.

Il contratto di co-working è un negozio atipico poiché non è regolamentato dalla legge, ma meritevole di tutela ai sensi dell’art. 1322 c.c. il quale stabilisce la possibilità per le parti di stipulare contratti atipici purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico.

Il contratto in esame è definibile come un contratto di durata in virtù dell’estensione temporale di lunghezza variabile, o della periodicità ripetuta, e contratto a causalità mista in forza della presenza di elementi causali propri di contratti tipici, quali il contratto di locazione commerciale ex artt. 27ss della L. 392 del 27 luglio 1978 e del contratto di appalto di servizi ex art. 1655 c.c..

Per le ragioni appena riportate il contratto di co-working necessita di una regolamentazione dettagliata in virtù della mancanza di una figura contrattuale tipica.

La tipologia contrattuale in esame pone un problema di distinzione dal contratto di locazione commerciale.

I caratteri di rottura tra le due fattispecie riguardano il profilo temporale e il bene. ((M. Caruso, Il co-working: inquadramento della fattispecie e natura del contratto, in www.startuplegale.it, marzo 2015).

Per quanto concerne il profilo temporale la locazione si caratterizza per la continuità del possesso del bene, mentre nel contratto di co-working la locazione della postazione è frammentata, peculiarità di questa forma contrattuale (M. Caruso, Il co-working: inquadramento della fattispecie e natura del contratto, cit.).

Ulteriore differenza riguarda il godimento del bene che solamente nella forma del contratto di co-working subisce una limitazione di tale godimento poiché esso potrà avvenire solamente durante l’arco temporale di accesso alla postazione lavorativa.

Tali profili differenziali permettono la possibilità di stipula di contratti di co-working anche nel caso in cui vi siano clausole che vietano la sublocazione presenti nel contratto di locazione tra il proprietario dell’immobile e il conduttore; pertanto, risulta possibile l’utilizzo di tale forma contrattuale anche in presenza di un divieto di sublocazione. (M. Caruso, Il coworking: inquadramento giuridico della fattispecie, natura del contratto, deducibilità fiscale, in www.singulab.it, marzo 2017).

Il contratto di co-working rientra nella forma del contratto di appalto laddove si prevede un obbligo in capo al conduttore di fornire tutti i servizi e beni necessari per l’attività lavorativa dei co-workers.

Dalla stipula del contratto ricadono oneri sia in capo al concedente sia in capo all’utilizzatore: il primo sarà tenuto a rispettare la normativa in materia di salute e sicurezza nel luogo di lavoro ai sensi del D.Lgs. 81/2008, dovrà garantire che le attrezzature indicate nel contratto siano funzionali in quanto diventerebbe responsabile dei danni arrecati all’attività lavorativa del professionista. L’utilizzatore, a sua volta, è obbligato ad essere l’unico soggetto che fruisce dei beni messi a disposizione e sarà tenuto a porre in essere un attività lecita.

In conclusione, per la sottoscrizione di un contratto di co-working è necessario tenere in considerazione la disciplina della locazione commerciale ai sensi degli artt. 27ss della L. 392/1978 e la disciplina dell’appalto di servizi ex art. 1655.

Infatti la problematica maggiore sorge nel momento in cui si stipula un contratto di co-working per un periodo non frammentato bensì continuato e dunque si fa venir meno la distinzione con il contratto di locazione. In risposta a tale problematica, in virtù dell’atipicità della forma contrattuale in esame, ritengo che la frammentarietà del periodo di locazione dello spazio lavorativo sia fonte peculiare e distintiva del co-working dunque risulta preferibile la stipula di tale forma contrattuale solamente per periodi frammentati, intermittenti anche se di lunga durata.

Si riporta di seguito un modello contrattuale elaborato dal nostro Studio.

Modello di contratto di Coworking

Dott. ssa Giulia Sari

Trainee Lawyer

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