Il pignoramento immobiliare

Si esamina la procedura che il creditore deve osservare per eseguire il pignoramento di un immobile di proprietà del debitore.

In primis è opportuno individuare quale sia il giudice investito della competenza territoriale necessaria a conoscere i fatti di causa: sul punto l’art. 26 c.p.c. dispone che “per l'esecuzione forzata su cose mobili o immobili è competente il giudice del luogo in cui le cose si trovano”.

Individuato il foro corretto, si passa all’analisi della procedura da osservare.

Tale pignoramento è regolato dall’art. 555 c.p.c. il quale prevede che “il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l’ingiunzione prevista nell’articolo 492. Immediatamente dopo la notificazione l’ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell’atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l’atto e gli restituisce una delle note. Le attività previste nel comma precedente possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l’ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra.”

Dubbi pratici sorgono in merito ai termini da rispettare per il deposito della nota di trascrizione del pignoramento immobiliare presso la conservatoria competente (ossia quella del luogo in cui è situato l’immobile) nel caso in cui tale incombente venga compiuto dal creditore.

L’art. 557 è chiaro nell’individuare i termini nel caso tale adempimento venga svolto dall’Ufficiale Giudiziario, disponendo che “il creditore deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l'esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell'atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell'atto di pignoramento.”

Più lascivo il citato articolo, invece, con riguardo all’ipotesi in cui sia il creditore a doversi occupare della trascrizione del pignoramento, disponendo che “nell'ipotesi di cui all'articolo 555, ultimo comma, il creditore deve depositare la nota di trascrizione appena restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari”.

Sul punto è intervenuto il Tribunale di Torre Annunziata che con ordinanza del 15 gennaio 2019 ha rilevato come solo nella parte dedicata allo svolgimento della trascrizione a cura dell’ufficiale giudiziario (art. 555 c.p.c.) e alla successiva consegna al creditore procedente della nota (art. 557 c.p.c.), il codice prescrive che tali incombenti devono essere svolti dall’Ufficiale “senza ritardo”.

Diversamente, nell’ipotesi in cui alla richiesta della trascrizione provvede il creditore procedente, l’art. 557 c.p.c. prevede all’ultimo periodo del primo comma che quest’ultimo “deve depositare la nota di trascrizione appena venga restituita dal conservatore dei registri immobiliari”.

Sulla scorta di questo ragionamento il citato Tribunale ha individuato l’insussistenza di qualsiasi termine perentorio a carico del creditore procedente nell’assenza nell’elenco della nota di trascrizione fra gli atti da depositare in cancelleria entro quindici giorni a pena della perdita di efficacia del pignoramento indicati all’ultimo comma dell’art. 557 c.p.c.

Tale assenza, come affermato dal Tribunale, “non è, però, frutto di una dimenticanza, ma pare piuttosto la conseguenza di una scelta consapevole del legislatore”; e ciò, ancor più considerato che “il creditore possa trovarsi  nella impossibilità di rispettare il termine perentorio di cui all’art. 557, comma 2, c.p.c. per causa non imputabile (potrebbe, infatti, accadere nella prassi che la restituzione da parte della Conservatoria della nota di trascrizione avvenga con ritardo per ragioni del tutto estranee alla volontà e alla solerzia del creditore)” (Trib. Torre Annunziata, ord. 15 gennaio 2019, in www.iusletter.com).

Avvenuta la corretta iscrizione a ruolo del pignoramento in oggetto, il creditore procedente dovrà depositare istanza di vendita o assegnazione del bene nel termine massimo di 45 giorni dal suo pignoramento, essendo disposta dal G.E., in caso contrario, la perdita di ogni efficacia del medesimo e la cancellazione della sua trascrizione.

Si passa, infine, all’analisi della procedura da osservare nel caso in cui l’immobile pignorato sia in comproprietà tra più soggetti.

L’art. 599 cp.c. prevede che “possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore.

In tal caso del pignoramento è notificato avviso, a cura del creditore pignorante, anche agli altri comproprietari, ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine di giudice”. Tale avviso deve essere fatto ai sensi dell’art. 180 disp. Att., il quale dispone che “avviso ai comproprietari dei beni indivisi nel caso previsto dall'articolo 599 secondo comma del codice deve contenere l'indicazione del creditore pignorante, del bene pignorato, della data dell'atto di pignoramento e della trascrizione di esso. L'avviso è sottoscritto dal creditore pignorante.Con lo stesso avviso, o con altro separato, gli interessati debbono essere invitati a comparire davanti al giudice dell'esecuzione per sentire dare i provvedimenti indicati nell'articolo 600 del codice”.

Adempiuti i citati incombenti, l’art. 600 c.p.c. dispone che “il giudice dell'esecuzione, su istanza del creditore pignorante o dei comproprietari e sentiti tutti gli interessati, provvede, quando è possibile, alla separazione della quota in natura spettante al debitore.

Se la separazione in natura non è chiesta o non è possibile, il giudice dispone che si proceda alla divisione a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa, determinato a norma dell'articolo 568”.

Da tale disposizione si evince pertanto che il GE può decidere tra tre diversi modi di liquidazione della quota, valutando prima di ogni cosa, se è possibile la separazione in natura della quotaspettante al comproprietario debitore. Solamente nell'ipotesi in cui la separazione risulti materialmente impossibile o sconveniente sotto il profilo economico, arrecando pregiudizio agli altri comproprietari, potrà optare per lavendita della quota indivisae per la divisione dell'intero bene.

Inoltre è bene precisare che gli stessi comproprietari possano giungere ad un accordo, evitando la materiale separazione e la vendita della quota spettante al debitore o la divisione giudiziale dell'intero bene tramite un versamento di un conguaglio in danaro, quando questo risulti più conveniente.

Si allega, infine, il modello di pignoramento immobiliare:

modello di atto di pignoramento immobiliare

Dott. Alessandro Maggi

(Trainee Lawyer)