Il Rent To Buy

Si analizzano la modalità di acquisto di un immobile tramite la sottoscrizione del contratto Rent to Buy (successivamente abbreviato RtB).

Il contratto RtB è stato introdotto nel nostro ordinamento dall’art. 23 della L. 164/2014 (Legge di conversione del Decreto Sblocca Italia) e si definisce come il contratto attraverso il quale il proprietario concede un immobile in godimento al conduttore, con diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro una data determinata, decurtando dal prezzo di compravendita, in tutto o in parte, i canoni versati a titolo locatizio.

La formula RtB si realizza, infatti, attraverso la stipula di un contratto di locazione, cui fa seguito un atto traslativo della proprietà.

Le opzioni possono essere:

1) RtB con opzioneprevede la stipula di un contratto di locazione combinato con un contratto d’opzione in cui si concede all’acquirente la possibilità di “trasformare” il contratto di locazione in contratto di compravendita e i canoni versati durante la locazione diventano il pagamento totale o parziale del prezzo della compravendita.

2) RtB con preliminare prevede, invece, la stipula di un contratto di locazione assieme al contratto preliminare. Il contratto di locazione si “trasforma” in contratto di compravendita e il prezzo del bene è rappresentato, in toto o parzialmente, dagli accantonamenti previsti nei canoni locatizi versati. Il contratto preliminare può essere unilaterale, ovvero obbliga solamente il locatore a stipulare il contratto definitivo, oppure bilaterale, vincolando entrambe le parti alla stipula.

3) RtB con riscatto automatico prevede che all’interno del contratto di locazione venga inserita una clausola secondo la quale con il pagamento di un determinato numero di canoni di locazione si ha automaticamente il passaggio di proprietà del bene locato dal locatore al conduttore.

In tale forma di RtB vige un diritto del conduttore ad acquistare, con conseguente impossibilità di richiedere una caparra iniziale da parte del locatore.

4) RtB con riserva di proprietà è determinato secondo quanto normativamente disciplinato dall’art. 1523 ss c.c. e, in tal caso, il compratore acquista la proprietà con il pagamento dell’ultima rata.

La peculiarità del contratto RtB è la presenza di elementi tipici riconducibili, da un alto, ai contratti di locazione, e dall’altro, ai contratti di compravendita di immobili. Inoltre, il canone versato è sia il corrispettivo per il godimento dell’immobile a titolo di locazione, sia anticipazione del prezzo della compravendita, che dovrà perfezionarsi entro un termine prestabilito.

Il trasferimento della proprietà, pertanto, si verifica solo in un momento successivo rispetto alla stipula del contratto in modo automatico, oppure a seguito di esercizio di un diritto di opzione.

Attraverso il RtB si lascia ampio margine all’ autonomia privata delle parti, le quali possono scegliere le modalità con cui trasferire la proprietà, i limiti temporali di godimento del bene e il quantumdel canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita.

Un’importante tutela prevista alle parti, e in particolare al conduttore, è la trascrizione nei Registri immobiliari dei contratto, salvo il caso di contratto Rtb con opzione per cui non è prevista la trascrizione.

Nel caso in cui si stipuli con contratto RtB con contratto preliminare, alla trascrizione del contratto preliminare si applica la disciplina dell’art. 2645 bis  c.c., ovvero l’effetto prenotativo e protettivo della trascrizione ha una durata di 3 anni.

Nell’ipotesi, invece, di contratto RtB con riscatto automatico o riserva di proprietà, la trascrizione avviene immediatamente, ma sotto condizione sospensiva; il saldo del prezzo rappresenta l’evento che determina il verificarsi della condizione e l’effetto di tale condizione retroagisce al momento in cui il contratto venne stipulato.  

La trascrizione rende opponibile il contratto RtB anche nei confronti dell’eventuale terzo soggetto acquirente in caso di espropriazione immobiliare.

Il contratto RtB risulta essere innovativo perchè il venditore/locatore non perde il diritto di proprietà sino a quando non vi è il pagamento per intero del corrispettivo, il compratore/conduttore, a sua volta, gode della possibilità di dilazionare il pagamento del corrispettivo per l’acquisto nel tempo attraverso la “trasformazione” del canone di locazione in parte del prezzo di compravendita.

Dal punto di vista fiscale non vi è ancora una disciplina ad hoc, ma è dovuta intervenire l’Agenzia delle Entrate con la Circolare 4/E, n. 15/2/2015, la quale ha diviso il contratto in oggetto in due fasi temporali:

1. fase iniziale di godimento in cui il canone deve essere fiscalmente distinto in:

– quota canone corrisposta per il godimento del bene, da assimilare ad una normale locazione;

– quota canone corrisposta a titolo di anticipazione prezzo, considerata come acconto prezzo di un preliminare di vendita. Assume rilevanza ai fini IVA ed è fissata al 22% per gli immobili strumentali;

      2. fase finale in cui si procede al trasferimento definitivo dell’immobile con la stipula della vendita, da assoggettare alle ordinarie regole in tema di trasferimenti immobiliari e la cui tassazione non può non tener conto al fine di evitare una duplicazione di imposte, dei canoni prezzo già versati e tassati.

Dal punto di vista fiscale vi può essere uno scoglio nel caso di stipula anche del contratto preliminare vincolante per entrambe le parti perché l’Agenzia delle Entrate assimila fiscalmentel’operazione ad una definitiva cessione di beni che in quanto tale andrebbe tassata per intero al momento della vendita come un normale trasferimento.

Il proprietario avrà una componente positiva di reddito, rilevando la differenza fra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile.

Si ritiene che la formula più vantaggiosa sia la contestuale stipula del contratto di locazione e preliminare con vincolo bilaterale di futura compravendita.  

Come forma di tutele per il venditore si consiglia di richiedere un canone di locazione maggiorato ed un’eventuale garanzia, mentre il futuro compratore è già tutelato dalle garanzie della trascrizione.

Unica remora verso il conduttore è il puntuale pagamento del canone di locazione poiché, in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, costui non ha diritto alla restituzione dei canoni versati.

Dott.ssa Giulia Sari

Trainee Lawyer